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왜 전세계약서가 중요한가?
전세계약서는 단순한 종이 한 장이 아닙니다. 추후 전세사기 발생 시 가장 중요한 법적 증거가 되며, 권리 보호의 기준이 됩니다. 임대인과의 구두 합의는 효력이 약하기 때문에 반드시 문서화해야 하며, 서면 계약에 따라 임차인의 임대차보호법상 권리가 결정됩니다. 하지만 계약서를 대충 작성하거나 필수 문구를 누락하면 보증금 반환에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 계약서 작성 시에는 반드시 꼼꼼한 검토와 명확한 문구 삽입이 필요합니다.
필수 조항 5가지와 작성 방법
① 보증금 및 임대 기간: “임대차 보증금 〇〇원이며, 계약 기간은 20xx년 x월 x일부터 20xx년 x월 x일까지로 한다.”
② 입주일 및 잔금일 명시: “입주일은 20xx년 x월 x일이며, 잔금일은 20xx년 x월 x일로 한다.”
③ 확정일자 및 전입신고 권장: “임차인은 입주 후 즉시 전입신고를 마치고, 확정일자를 받을 것을 원칙으로 한다.”
④ 등기부상 권리 상태 이상 시 계약 해지 조건: “계약 시점의 등기부등본에 등재된 근저당권 외 새로운 설정이 있을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.”
⑤ 계약 해지 및 손해배상 조건: “계약 불이행 시 상대방은 계약을 해지할 수 있으며, 계약금 또는 보증금의 10%를 손해배상액으로 한다.”
이 조항들은 기본적인 법적 분쟁에서 임차인을 보호하는 역할을 하며, 사후 대응을 가능하게 합니다.
사기 예방을 위한 특약 조항 예시
특약 조항은 전세계약서에 추가로 삽입되는 문구로, 임차인의 권리를 한층 강화하는 수단입니다.
예시:
- “임대인은 본 계약 기간 동안 해당 부동산에 추가 담보 설정을 하지 않기로 한다.”
- “임대인이 임대 목적물의 소유권을 이전할 경우, 보증금 반환 의무도 동시에 이전되는 것으로 한다.”
- “임차인의 요청 시 임대인은 전세보증보험 가입을 허용한다.”
이런 특약은 향후 분쟁 발생 시 강력한 법적 근거가 되며, 사기 의심 상황에서도 빠르게 대응할 수 있는 수단이 됩니다.
계약서 검토 시 체크리스트
전세계약서를 작성하거나 받았을 때, 다음 항목을 확인하세요.
- 등기부등본 상 소유자와 임대인이 동일한가?
- 계약 금액 및 날짜, 주소가 정확하게 기재되어 있는가?
- 계약서에 공란이 남아있지는 않은가?
- 특약 사항은 직접 자필로 기재하고 날인했는가?
- 중개업소명, 등록번호, 공인중개사명 등이 명확한가?
이 체크리스트를 기준으로 점검하면 허점 없이 안전한 계약을 체결할 수 있습니다.
요약 정리 및 실천 포인트
전세계약서 작성은 단순한 문서 작업이 아닙니다. 계약서 하나로 수천만 원의 보증금을 지킬 수도, 잃을 수도 있습니다.
실천 포인트 3가지:
- 계약 전 등기부등본과 신분증 철저히 확인
- 필수 조항과 특약 조항을 구체적으로 삽입
- 계약 후 바로 전입신고 및 확정일자 받기
